“Dolina Etkisi” Nedir ve Neden Rusya ve BDT Gayrimenkul Pazarındaki Ana Risklerden Biri Haline Geldi? Yatırımcılar İçin Tehdit Analizi, İşlemlerin İptal Nedenleri ve Alıcıyı Koruma Yöntemleri
“Dolina etkisi” terimi, ünlü sanatçı Larisa Dolina ile ilgili çarpıcı bir olayın ardından gündeme gelmiştir. Bu terim, gayrimenkul satıcısının (genellikle yaşlı bir kişi) işlemden sonra mahkemeye başvurarak işlemi iptal etmesine dair dolandırıcılık şemasını ifade etmektedir; satıcı, telefon dolandırıcılarının mağduru olduğunu iddia etmektedir. Bu şema, “satıcıya” satın alınan evi geri döndürme şansı tanırken, alıcının ödediği parayı geri almasını engellemektedir. Terimin basında ve hatta ansiklopedik kaynaklarda yer bulması, bu olgunun önemini vurgulamaktadır; örneğin, 2025’in sonunda Wikipedia’da bu fenomenle ilgili detaylı bir makale yayımlanmıştır (genellikle yaşlı satıcılarla ilgili durumlarla ilişkilendirilmektedir).
Terimin Ortaya Çıkış Hikayesi
Olayın merkezinde Larisa Dolina'nın durumu bulunmaktadır. 2024 yazında sanatçı, Moskova'daki dairesini satmıştır; elde ettiği parayı dolandırıcılara (bir kısmını “güvenli hesaplar” aracılığıyla) vermiştir. Daha sonra, dolandırıldığını öğrenmiştir. Eylül 2025’de mahkeme, Dolina'nın “irade sakatlığı” nedeniyle işlemi geçersiz kılmış ve ona daireyi geri vermiştir; oysa alıcı, hem evinden hem de parasından olmuştur. Bu çarpıcı emsal, tüm ülkede benzer hikayelerin ortaya çıkmasına neden olmuştur. Satıcılar ve onların yakınları, dolandırıldıklarını iddia ederek mahkemeye başvurmuştur. Basın ve hukuk camialarında bu şema “Dolina etkisi” olarak anılmaya başlanmış ve tek bir emsal, ikincil gayrimenkul pazarında kitlesel bir korkuya dönüşmüştür.
Hukuki Sorunun Özeti
Buradaki hukuki çıkar çatışması oldukça basittir: bir tarafta “mağdur” satıcının (özellikle yaşlı, savunmasız olan) mülkünün geri iadesine yönelik haklarını koruma, diğer tarafta ise alıcının edindiği konutu koruma hakkı bulunmaktadır. Alıcının dolandırıcılarla suç ortaklığını kanıtlamak genellikle mümkün olmadığından, mahkemeler sıklıkla satıcıyı yanıltmaya veya dolandırıcılığa karşı koruyan düzenlemeleri uygular. İşlemin geçersiz sayılmasına yönelik temel nedenler, satıcının önemli bir yanlış bilgiye sahip olması veya aldatılmasıdır (TBK’nın 178, 179. maddesi).
- Mahkemeler sık sık savunmasız satıcılarla gerçekleştirilen işlemleri TBK’nın 177-179. maddeleri uyarınca geçersiz kılmaktadır (ehliyetsizlik, yanıltma, dolandırıcılık).
- Uygulamada, alıcı ikrar ettiği sözleşmeyi iptal ettiğinde, mülkü kaybetmekte ve ödemelerin geri alınması nadiren gerçekleşmektedir; genellikle paralar dolandırıcılara karşı ceza davası sonuçlanana kadar “askıda” kalmaktadır.
- Mahkemelerin yaklaşımı, işlemin “zayıf tarafını” korumaktır: eğer satıcının “durumunu anlamadan” hareket ettiğine dair kanıt varsa (yaş, hastalık, stres veya baskı gibi nedenlerle), sözleşme geçerli olsa bile feshedilmektedir.
Pazar Üzerindeki Ölçü ve Sonuçlar
Sorun, tek bir olayın ötesine geçmiştir: 2025 yılı itibariyle, bu tür şemalarla binlerce işlem tüm Rusya’da itiraz edilmiştir. Resmi işlem bilgileri sabit kalmış olsa bile, piyasa katılımcıları artan kaygılar bildirmektedir. Alıcılar, şüphe uyandıran düşük fiyatlarla yapılan işlemlerden ya da yaşlı satıcılardan vazgeçmekte ve ek garantiler talep etmektedir. Birçok ikincil işlem artık ek kontrol ve şartlarla birlikte gerçekleştirilmektedir.
- Büyük şehirlerde güvenli ödeme işlemlerinin keskin bir artış gösterdiği kuzeyde, Saint Petersburg’ta, 2025 sonbaharında noter üzerinden yapılan işlemlerin sayısı iki katına çıkmıştır.
- Emlakçılar, “emekli” dairelerle yapılan işlemlerin karmaşıklığında bir artış gözlemlemektedir: psikiyatrik hastanelerden onay belgeleri, sahibin akrabalarının katılımı, video görüşmelerin kaydı ve belgelerin detaylı incelenmesi gibi uygulamalar yürürlüğe girmektedir.
- Böyle bir gayrimenkulün likidite seviyesinin düşmesi olasıdır: pazar “volatil” teklifler konusunda endişeli olup, emeklilerin konutları indirimle satılmakta veya daha uzun sürede satılmaktadır.
Alıcılar ve Satıcılar İçin Riskler
- Alıcı: mülkiyet hakkını kaybetmek (daire eski sahibine geri verilir), yatırımın ve ipotek yükümlülüklerinin dondurulması, uzun mahkeme masrafları ve itibar riskleri.
- “Satıcı”-mağdur: hem daireyi hem de parayı kaybetme riski (özellikle eğer parayı dolandırıcılara verdi ise), akrabalar ve kolluk kuvvetleri tarafından baskı, ifade verme ve mahkeme süreçlerine katılma zorunluluğu.
Devlet ve Mesleki Toplomun Tepkisi
Devlet, durumu dikkatle izlemeye başlamıştır. Devlet Duması, koruma yasalarını ve önlemlerini tartışmaktadır: gayrimenkul işlemlerinin zorunlu noterde tasdiki, özel durumlarda konutun zorunlu sigortası, “soğutma süresi” (paranın bankada birkaç gün tutulması) önerilmektedir. İlgili kurumlar, hukuki uygulamaların değerlendirilmesini koordine etmektedir. Mesleki toplumlar, noterlerin mülkün geçmişini ve satıcının durumunu kontrol etme haklarını genişletme, bankalarda uyumun güçlendirilmesi (güvenli hesapların yasağı) ve savunmasız sahiplerle yapılan işlemler için emlakçılara yönelik öneriler geliştirme gibi yeni standartlar önermektedir.
Alıcılara Yönelik Pratik Öneriler
“Dolina etkisini” belirli bir işlemde azaltmak için alıcıların aşağıdaki hususlara dikkat etmesi önemlidir:
- Satıcıyı ve mülkü titizlikle kontrol edin: güncel ЕГРН (Emlak Kayıt Sistemi) kaydını talep edin (sahipler ve kısıtlamaların zincirini belirler), mülkiyet belgelerini ve ipoteğin durumunu inceleyin.
- Satıcının durumunu değerlendirin: şahsen görüşün, ailevi ve mülk durumunu netleştirin, şüpheli işaretleri (keskin indirim, aciliyet, duygusal durum) analiz edin.
- İşlemin uzmanların denetiminde gerçekleşmesini sağlayın: deneyimli bir avukat ve noteri dahil edin, ödemeleri bankacılık akreditifine veya notere ait bir depozite ile düzenleyin, bu durumda ödemeler yalnızca işlemin tescilinden sonra satıcıya iletilir.
- Teminatları dahil edin: mümkünse, satış işlemi sırasında satıcının akrabalarını veya taahhüt verenleri dahil edin, bu kişiler satıcının iradesinin gönüllü olduğunu onaylayacak ve işlem iptal edilirse alıcıya parayı geri döndürmeye hazır olacaklardır.
- Tapu sigortasını değerlendirin: böyle bir poliçe, işlemin sonradan geçersiz kılınması durumunda ödenen tutarları tazmin edebilir.
Yaşlı Sahipler İçin Pratik Öneriler
Böyle bir durumun içinde yer almak istemeyen yaşlı konut sahiplerinin dikkat etmesi gerekenler:
- Şüpheli telefon görüşmelerine güvenmeyin: “kurumlardan” gelen mesajları ve tanımadıklarınızdan “güvenli hesaplara” para aktarma önerilerini görmezden gelin.
- Satış öncesi danışın: koşulları güvenilir akrabalar ve avukat ile tartışın, baskı altında acil işlemler yapmaktan kaçının ve belgeleri içeriğini anlamadan imzalamayın.
- İşlemleri güvenli bir şekilde düzenleyin: mümkünse noter tasdiki yapın ve mülk envanteri oluşturun, gereksiz geniş vekaletnameler düzenlemekten kaçının.
- Koruma mekanizmalarını kullanın: yakınlarınızla birlikte sınırlı vekaletnameler, vasi veya kişisel katılım olmadan kaydedilecek işlemlere yasaklar koyun. Ayrıca, mülkün kaderini önceden belirlemek amacıyla bir vasiyet veya evlilik sözleşmesi düzenlemeyi düşünün.
Gelecekteki Olası Senaryolar
Eğer mevcut uygulama devam ederse, mahkeme davalarının ve güvensizliğin sayısı giderek artacaktır: işlemler daha maliyetli ve uzun sürecek, yaşlı satıcılar segmenti yavaşlayacaktır. Aynı zamanda yetkililer ve iş dünyası, çıkar dengesini aramaktadır. Tartışılan önlemler arasında, zorunlu tapu sigortası uygulamasının genişletilmesi, “soğutma süresi” (örneğin, banka hesaplarında haftalık para tutulması), merkezi risk kayıtlarının oluşturulması ve işlem sahibinin zihinsel ve mali durumunun zorunlu kontrolleri bulunmaktadır.
Sonuçlar
“Dolina etkisi”, sadece ünlü bir olayın sonucu değil, gayrimenkul pazarındaki dolandırıcılık ve hukuki belirsizliklere karşı sistemik bir kırılganlığın belirtisidir. Yatırımcılar, gayrimenkul işlemlerinin dikkatli bir hazırlık ve profesyonel destek gerektirdiğini unutmamalıdır; özellikle satıcı savunmasızsa. Sadece kapsamlı bir yaklaşım – mülkün derinlemesine incelenmesi, notere ait eşlik, ödemelerin dikkatli bir düzenlenmesi ve risklerin sigortalanması – pahalı kayıplardan kaçınmaya yardımcı olacaktır. Bu önlemler olmadan, “Dolina etkisi” neredeyse her alıcıyı etkileyebilir.
